كسادي گسترده در بازار مسكن تهران

تازه‌ترین آمار رسمی از تحولات بازار مسکن حاکی از توقف رشد تورم ماهانه و کاهش کم سابقه تعداد معاملات واحد‌های مسکونی شهر تهران در نخستین ماه تابستان است.

به گزارش «آزادی» بازار مسکن خلوت شدتازه‌ترین آمار رسمی از تحولات بازار مسکن حاکی از توقف رشد تورم ماهانه و کاهش کم سابقه تعداد معاملات واحد‌های مسکونی شهر تهران در نخستین ماه تابستان است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، در تیرماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در پایتخت ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان گزارش شده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۴ درصد و ۹۱.۵ درصد افزایش یافته است. همچنین در این ماه تعداد معاملات واحد‌های مسکونی تهران به ۴ هزار و ۸۰۰ فقره رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۰ درصد و ۶۴.۶ درصد کاهش نشان می‌دهد.

به این ترتیب، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ثلث اول سال ۱۳۹۸ به ۲۶ هزار و ۳۰۰ فقره رسیده است که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۴۹.۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده در تهران نیز ۱۲ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۱۰۲.۴ درصد افزایش یافته است.
تشدید رکود تورمی نه شکست قیمت‌ها!

اگر چه به باور برخی از کارشناسان مسکن، این آمار گواه شکست قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت به شمار می‌رود و حتی این دسته از کارشناسان در اثبات سخنان خود نمونه‌هایی هم از عقب‌نشینی مالکان از قیمت‌های پیشنهادی اولیه ارایه می‌دهند، اما واقعیت این است که در کلیت بازار مسکن، به دلیل چسبندگی قیمت‌ها، مدل و الگوی تعدیل قیمت‌ها نسبت به سایر بازار‌ها متفاوت است. در این بازار، در پی افزایش قیمت‌ها و کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی، قریب به اتفاق فروشندگان در صورتی که پول لازم نباشند، از مواضع اولیه خود کوتاه نمی‌آیند و صبر می‌کنند تا در میان مدت، توان مالی خریداران تحت تاثیر افزایش تورم عمومی افزایش یابد و به قیمت‌های پیشنهادی آن‌ها نزدیک شود. از این رو، کاهش قیمت‌های مسکن نه تنها امری فوری نیست، بلکه متناسب با تورم‌های آتی، به‌طور مثبت تعدیل خواهد شد. به عبارت دیگر، در بازار مسکن، در اثر خروج خریدار و فروشنده از بازار، قیمت‌ها فریز می‌شود و تا زمانی که شرایط بازگشت بازیگران بازار (افزایش قدرت خرید متقاضی و تطابق قیمت پیشنهادی فروشنده با شرایط کلی اقتصاد) فراهم نیاید، قیمت‌ها در انجماد خواهند ماند. در این چهارچوب، تازه‌ترین آمار تحولات بازار مسکن که افت بی‌سابقه معاملات ملک طی ۶ ساله گذشته را نیز روایت می‌کند، حاکی از تشدید شرایط رکود تورمی در بازار مسکن ارزیابی می‌شود نه شکست قیمت واحد‌های مسکونی.
سهم نوساز‌ها از معاملات بازهم کم شد

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیر ماه سال ۱۳۹۸ حاکی از آن است که از مجموع ۴ هزار و ۷۹۰ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۰.۲ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با تیرماه سال قبل ۳.۶ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

منطقه پیش‌رو در تعداد معامله

گزارش بانک مرکزی همچنین حاکی است، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۸ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۲.۴ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۴ به ترتیب با سهم‌های ۹.۱ و ۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۱ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در تیرماه سال جاری مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۴، ۱۰، ۱، ۷، ۱۵، ۸ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه باقیمانده ۲۹ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

بیشترین رشد قیمتی در منطقه ۱۱

گزارش بانک مرکزی همچنین حاکی است، بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۱ (معادل ۱۱۶.۸ درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه ۶ (معادل ۷۷ درصد) تعلق دارد.
در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۲۹.۸ میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۶.۰۹ میلیون تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹۷.۵ و ۹۶.۵ درصد افزایش نشان می‌دهند.

ارزان‌های پرطرفدار

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در تیر ماه سال ۱۳۹۸ حاکی از آن است که واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۶ تا ۷.۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱۰.۳ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قیمتی ۹ تا ۱۰.۵ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۰.۲ درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته است. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که ۵۸.۷ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (۱۳.۳۵ میلیون تومان) معامله شده‌اند.
بر اساس این گزارش، توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در تیرماه سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحد‌های مسکونی با زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع با سهم ۱۴.۶ درصد اختصاص داشته است. واحد‌های دارای زیربنای ۶۰ تا ۷۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳.۸ و ۱۱.۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۴.۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در تیرماه سال ۱۳۹۸، توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحد‌های مسکونی با ارزش ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۴.۶ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحد‌های دارای ارزش ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان و ۶۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۱۲.۸ و ۱۰.۲ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود ۵۱.۹ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۹۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.

تحولات اجاره‌بهای مسکن

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در تیرماه سال جاری موید رشد به ترتیب معادل ۲۴.۸ و ۲۲.۵ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.