از سال گذشته شاهد افزایش بی‌رویه و رشد چندین برابری قیمت مسکن در کشو بودیم؛ از همان ابتدا رسانه‌ها از اجرای قانون بر مالیات واحدهای خالی از سکنه سخن گفتند، قانونی که در سال 94 تصویب ولی اجرایی نشده است.
به گزارش آزادی ، طی یک سال اخیر بازار مسکن مانند دیگر بازارهای سرمایه‌ای دچار تلاطم شد و عده‌ای سودجویان با برخی اقدامات به افزایش قیمت در این بازار دامن زدند.
چندی پیش قانون مالیات بر خانه‌های خالی مطرح شد؛ قانونی که در ابتدا تصور می‌کنیم وجود خارجی ندارد ولی این قانون در سال 94 توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب نمایندگان رسیده است.
ضرورت تدوین نظام جامع مالیاتی
داوود محمدی رئیس کمیسیون اصل 90 مجلس شورای اسلامی در ابتدا در خصوص مالیات می‌گوید: باید مالیات را از منظر جامع‌تری نگریست، یکی از مشکلات اساسی ما این است که نظام جامع مالیاتی نداریم و در واقع مالیات گریزی به‌شدت در کشور وجود دارد؛ بسیاری از کسانی که باید مالیات بپردازند از مالیات فرار می‌کنند و مالیات را عمدتاً کسانی می‌پردازند که حقوق‌بگیر و یا کارمندان دولت هستند.
وی با اشاره به اینکه برخی از صاحبان صنایع و تولیدکنندگان خوش‌نام و خوش‌حساب، مالیات می‌پردازند، می‌گوید: با همه این‌ها افرادی که کارهای اقتصادی در مقیاس بزرگ انجام می‌دهند از مالیات فرار می‌کند؛ باید نظام جامع مالیاتی تعریف شود.
قانون مالیات با خانه‌های خالی از سکنه دارای دو ماده ۵۴ مکرر و ۱۶۹ است. در ماده ۵۴ مکرر، فرمول محاسبه و دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی تعریف‌شده و ماده ۱۶۹ نیز به نحوه شناسایی این املاک و تکالیف مربوطه پرداخته است. ماده ۱۶۹ اما به‌نوعی شرط اولیه اجرای ماده ۵۴ مکرر است.
ماده ۱۶۹ سازمان امور مالیاتی کشور را مکلف کرده برای شفافیت فعالیت‌های اقتصادی و استقرار نظام یکپارچه اطلاعات مالیاتی یک پایگاه جامع از اطلاعات هویتی و دارایی مؤدیان مالیاتی شامل اطلاعات پولی، مالی، اعتباری، ملکی، معاملاتی و سرمایه‌ای را ایجاد کند.
ذیل ماده ۱۶۹ تبصره‌ای با عنوان تبصره هفت وجود داشته که بر اساس آن، وزارت راه و شهرسازی نیز موظف بوده حداکثر ظرف شش ماه یعنی تا پایان سال ۹۴، سامانه‌ای با عنوان «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند تا سازمان امور مالیاتی به شکل آنلاین امکان شناسایی مالکان و معاملات رسمی، عادی و وکالتی مالک را برای «تعیین واحدهای مسکونی مشمول مالیات خانه خالی» در کلیه نقاط کشور داشته باشد.
در حوزه مسکن مافیای قدرت شکل گرفته است/ انگیزه قوی برای اجرا وجود ندارد
به گزارش ایسنا متأسفانه این قانون به مرحله اجرا نرسیده است؛ زرآبادی دیگر نماینده مردم قزوین در مجلس شورای اسلامی آن را این‌گونه تحلیل می‌کند: مافیای مسکن و قدرت از اجرای آن جلوگیری می‌کنند؛ وزارت اقتصاد ایراداتی به این قانون گرفته ولی دولت لایحه‌ای به مجلس ارائه نکرده است که ایرادات رفع شود.
وی عنوان کرد: انگیزه اجرا قوی نیست و فکر می‌کنم عدم انگیزه به‌دلیل وجود مافیای قدرتمند است چراکه با اجرای آن منافع آنان به خطر می‌افتد به همین دلیل با آن مخالفت می‌کنند.
زرآبادی در اشاره به سخن وزیر مبنی بر اینکه مردم مسکن نخرند تا ارزان شود، خاطرنشان می‌کند: این صحبت منطقی نیست و در واقع مسکن یکی از نیازهای اولیه است، شاید منظور وزیر این بوده که مردم اجاره‌نشین شوند؛ با توجه به نوسانات ارز، ارزش پول ملی کاهش پیدا کرده و مردم دوست دارند به نحو با ارزش تبدیل کنند.
به‌واسطه افزایش قیمت مسکن مردم در حاشیه شهرها سکنی گزیدند
وی ادامه می‌دهد: افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن، تبعات اجتماعی نیز دارد چون افراد خانه‌هایشان کوچک‌تر شده و محلاتشان تغییر کرده و به حاشیه شهرها کوچ کرده‌اند.
این نماینده مجلس شورای اسلامی بیان می‌کند: مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر سرمایه مهم است که در حال حاضر این امر وجود ندارد و نیازمند این است که یک بسته کامل دیده شود و همه ابعاد وجود داشته باشد و اجرایی شدن نیز تضمین می‌خواهد که در حوزه مسکن مافیای قدرت شکل گرفته که قطعاً با اجرای قوانین یا مصوب شدن قوانین جدید مخالفت خواهند داشت.
مالیات برای منازل مسکونی خالی بسته شود
محمدی نیز با تأکید بر اینکه باید مالیات برای منازل مسکونی خالی درنظر گرفته شود، اضافه می‌کند: معتقدیم گستره مالیات باید افزایش یابد چراکه دنیا با مالیات اداره می‌شود، هنگامی‌که از افزایش مالیات سخن به میان می‌آید دولت سریع سراغ کسانی می‌رود که مالیات‌دهندگان خوش‌حساب و معین هستند به‌جای اینکه دنبال سامانه جامع مالیاتی رود و افرادی که فرار مالیاتی را دارد شناسایی کنند و آن‌ها را وارد این مجموعه کند به خوش‌حساب‌ها مراجعه می‌کند.
وی اظهار می‌کند: اگر به سمت اجرای دولت الکترونیک حرکت و سامانه‌های اطلاعاتی خود را کامل کنیم می‌توان به این هدف نیز دست‌یافت و نظام مالیاتی عادلانه و از جامعیت نیز برخوردار باشد، معتقدیم گستره مالیات باید افزایش یابد نه اینکه مالیات‌دهندگان فعلی متحمل فشار بیشتری شوند؛ مالیات را باید مالیات گریزان بپردازند.
مهرداد رحمانی استاد دانشگاه ضمن یادآوری اینکه این قانون در سال 94 توسط مجلس شورای اسلامی تصویب و به تأیید شورای نگهبان رسیده است، اظهار می‌کند: طبق تبصره هفت این قانون وزارت راه و شهرسازی متولی راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان در کشور شد.
وی ادامه می‌دهد: در سال 94 برای راه‌اندازی این سامانه ملی شش ماه به این وزارتخانه فرصت داده شد اما با توجه به عدم دسترسی این وزارتخانه به اطلاعات موردنیاز و عدم همکاری نهادهای دارنده اطلاعات ملی تاکنون وزارت راه و شهرسازی نتوانسته این سامانه ملی را راه‌اندازی کند.
به‌جای دولت شهرداری‌ها قانون مالیات بر واحدهای مسکونی خالی را اجرایی کنند
این استاد دانشگاه بیان می‌کند: این سامانه ملی در اغلب کشورهای توسعه‌یافته وجود دارد و توسط شهرداری‌ها راه‌اندازی و مدیریت می‌شود و درآمدهای مالیاتی که به‌عنوان عوارض از مسکن‌های خالی دریافت می‌کنند صرف بازآفرینی شهرها می‌شود و در بسیاری از کشورها وزارت اقتصاد یا خزانه‌داری دخالتی در این موضوع ندارد.
در کشورهای توسعه‌یافته با توجه به اینکه شهرداری مدیریت واحد و یکپارچه شهرها را بر عهده دارد، دسترسی آن‌ها به اطلاعات و داده‌های موردنظر برای راه‌اندازی چنین سامانه‌ای ساده‌تر است؛ به نظر می‌رسد با راه‌اندازی این سامانه توسط شهرداری‌ها بتوان سریع‌تر به نتیجه رسید.
وی تشریح می‌کند: بر اساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی که در سال 94 به تصویب مجلس رسید آن دسته از واحدهای مسکونی که خالی از سکنه باشند و در شهرهای با جمعیت بیش از 100 نفر واقع شده باشند مشمول مالیات می‌شوند، دراین‌بین توجه به برخی از نکات حائز اهمیت است و باید روی این نکات تأمل کرد؛ با توجه به فرمول‌هایی که در قانون مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد واحد مسکونی 80 یا 90 متری در تهران سالیانه یک‌میلیون تومان مالیات به آن تعلق می‌گیرد بنابراین این هزینه برای یک مالک نمی‌تواند ابزار بازدارنده‌ای باشد که فرد واحد خود را اجاره ندهد درنتیجه چنین نرخ‌های پایین مالیاتی که بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه بسته شده نمی‌تواند رفتار سرمایه‌گذاران در بخش مسکن و یا به عبارتی سفته‌بازان در بخش مسکن را تغییر دهد.
رحمانی بیان می‌کند: با برقراری مالیات بر واحدهای خالی انتظار می‌رود صاحبان مسکن و افرادی که با انگیزه سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در بخش مسکن اقدام به خرید کردند سریع‌تر خانه خود را اجاره دهند؛ با فرض بر اینکه اجرای این قانون باعث شود مالکین برای اجاره ترغیب شوند آن موقع خانه‌های خالی از سکنه کمتری در شهر خواهیم داشت که همین موضوع می‌تواند باعث شود با توجه به کاهش بخش انتظاری مسکن، قیمت فروش مسکن افزایش پیدا کند.
وی تصریح می‌کند: نکته دیگر قابل‌تأمل در این قانون این است که در این قانون تعریف روشن و شفافی از مسکن خالی نداریم و تعریف مبهم است و این پرسش مطرح می‌شود که آیا مالیات به خانه‌های کلنگی و خانه‌های در انتظار فروش تعلق می‌گیرد یا خیر؛ در سایر کشورها خانه‌هایی که قابل سکونت هستند معاف از مالیات هستند.
این تحلیل‌گر اقتصادی عنوان می‌کند: نیاز است به برخی از مسائل مجدداً نگاه کرده و مورد بازبینی قرار دهیم، بهتر است دستگاه متولی راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان در کشور وزارت راه و شهرسازی نباشد و اختیار آن را به شهرداری‌ها تفویض کنند؛ وزارت راه و شهرسازی طی ماه گذشته این پیشنهاد را در قالب یک لایحه به دولت اعطا کرده است.
وی خاطرنشان می‌کند: با تحقق این کار و درآمد حاصل از آن می‌توان در بخش بازآفرینی شهرها و بافت‌های فرسوده از این مالیات استفاده کرد.
تعریف درستی از واحدهای مسکونی خالی ارائه شود
رحمانی تأکید کرد: تعریف خانه خالی مسکونی باید روشن و تعرفه مالیاتی نیز باید تغییر کند چون این تعرفه بازدارنده صاحبان مسکن نیست، درنتیجه بهتر است تعرفه مالیات را بر اساس قیمت روز مسکن تعریف کنند.
وی اضافه کرد: اگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اصلاح و هر چه سریع‌تر سامانه املاک و اسکان را در کشور راه‌اندازی و اجرا کنیم بازهم با تکیه‌بر این قانون و اجرای سامانه املاک و اسکان در کشور نمی‌توانیم این انتظار را داشته باشیم که قیمت مسکن در کشور کاهش پیدا کند و یا جلوی افزایش قیمت شدید را گرفت؛ چون این قانون و اجرای آن صرفاً در کنار انجام سایر اصلاحات اقتصادی است که می‌تواند مؤثر و کارا باشد.
افزایش قیمت مسکن ناشی از افزایش حجم نقدینگی است
این استاد دانشگاه عنوان می‌کند: این قانون نمی‌تواند جلوی افزایش قیمت را بگیرد زیرا منشأ افزایش قیمت مسکن اساساً به دلیل افزایش حجم نقدینگی در کشور است ما امروزه شاهدیم هرروز 900 میلیارد تومان به حجم نقدینگی کشور افزوده می‌شود و تا پایان سال شاهد حجم نقدینگی دو میلیون میلیارد تومانی خواهیم بود و در انتهای سال جاری این مرز را شکسته و از آن عبور خواهیم کرد.
وی تحلیل می‌کند: این حجم نقدینگی باید به سمت و سویی مشخص حرکت کند و طبیعتاً وقتی در اقتصاد رونق در تولید وجود نداشته باشد و بازارهای مالی عمق و گستردگی لازم را برای جذب نقدینگی نداشته باشد و یا فضای کسب‌وکار جهت شروع یک کسب‌وکار بخش خصوصی مناسب نباشد صاحبان سرمایه سعی خواهند کرد دارایی مالی خود را وارد بازار مسکن کنند و سفته‌بازی در بازار مسکن را شاهد خواهیم بود چون این بازار را مطمئن‌ترین و سودده‌ترین بازار می‌بینند و با هجوم سفته‌بازان به این بازار شاهد افزایش تقاضای خرید مسکن خواهیم بود؛ بنابراین مسکن را به‌عنوان کالای سرمایه‌ای خریداری می‌کنند نه یک کالای مصرفی! به همین جهت شاهد افزایش شدید قیمت مسکن خواهیم بود.
رحمانی می‌گوید: دولت بهتر است برای کنترل قیمت مسکن در کنار اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی حتماً و الزاماً دست به اصطلاحات اساسی در اقتصاد بزند ازجمله این اصلاحات می‌توان به توسعه بازارهای مالی جهت جذب و هدایت نقدینگی به سمت تولید، بهبود مستمر فضای کسب و مکار، ارتقای رقابت‌پذیری در اقتصاد جهت مشارکت بیشتر بخش خصوصی، حذف رانت و مبارزه با فساد اشاره کرد.
این استاد دانشگاه در پایان یادآور می‌شود: حکمرانی خوب دولت در اقتصاد است که می‌تواند شرایط را برای فعالیت مولد اقتصادی فراهم کند و سرمایه‌ها را جذب بخش تولیدی کرده و از ورود سرمایه‌ها به بخش سفته‌بازی به‌ویژه مسکن جلوگیری کند.
به گزارش آزادی، بهتر است مسئولین برای هدایت نقدینگی بازار سرمایه و جلوگیری از ورود آن به بازار مسکن چاره‌اندیشی کنند تا در ابتدا شاهد افزایش مجدد قیمت مسکن نباشیم و در کنار آن برای کوتاه کردن دست مافیای مسکن قانون مالیات بر واحدهای مسکونی خالی بسته و اجرایی شود تا درمانی برای بخش مسکن باشد